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来源：新浪乐居原标题：许家印三字诀：“增控降”

进深乐居财经李奕和发自广州在3月31日的业绩会上，许家印透露了一个秘密。这个秘密就是，他正在引领恒大进行一次发展模式的大转型。经过了近十年的高速增长后，恒大曾在年开始主动提出，发展模式由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”，到低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”的转变。年，恒大进一步转变为“增、控、降”三字诀，即全面实施高增长、控规模、降负债的发展战略。这是许家印应对新形势，拿出的一个新锦囊。许家印解释，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售亿，到年要实现销售1万亿；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低万平方米左右，到年降低到2亿平方米左右；“降负债”就是把有息负债每年平均下降亿，到年要把总负债降到亿以下。这一战略，被投影在下午，中国恒大（.HK）举行的业绩会幻灯片上。恒大的新三年计划恒大年实现合约销售额亿元，同比增长9%，今年销售目标是亿元。但在业绩会上，副主席、总裁夏海钧表示，实际上恒大集团内部的目标，是要实现亿元的销售规模。“我们每年保持均衡增长，年实现销售1万亿，这是第一次提出，三年突破万亿的大目标。”近年来，众房企都在对销售目标避而不谈的情况下，恒大提出了万亿销售目标。如何实现这个销售规模？恒大给出的答案是，借助公司“网上的巨大优势”。从业绩会现场看，恒大管理层对恒大的网上销售充满信心。受疫情影响，恒大集团自2月份开始网上促销活动，全民营销、一房一价一度刷屏。数据显示，今年1、2月份，借助网上销售行动，该公司分别实现.5亿元、.3亿元销售金额。“网上销售（2月）18号开始实施，用了10多天的时间，就实现了多亿的销售，接近亿的回款。到了3月份以后，我们实现了多亿的销售，多亿的销售回款，这在历史上是没有的。”“3月份本身就是淡季，2月份也是淡季，冬天又过年，再加上今年和往年是完全不同的。由于疫情的发生，所以说的话我们整个销售整个行业都会受比较大的影响。”在许家印看来，网上促销的效果是显而易见的。在这种条件下，能够实现销售的大幅度增长和销售回款的大幅度增长，也是恒大在年全面实施发展方式转变，迈开的重要一步。土储的控规模上，年，恒大新购土地项目个，新购土地储备面积万平方米，其中收并购万平方米，占比49%。到年底，不算旧改项目，恒大总土地储备2.93亿平方米，67%分布在一二线城市。按照土储控规模的方针，夏海钧指出，年-年，总土地储备计划平均每年减少万平方米左右。“三年减少万平米，把我们的总土储控制在2亿平方米左右，那么按照这个目标大概以后三年，我们每年新增的土储大概是万左右。”降负债方面，则是确保恒大集团负债总额和负债率大幅下降，目标是从年到年，每年的有息负债总额平均减少亿元。“使我们在年实现公司的总负债规模降到亿以下，负债率降到同行业中低下的水平，实现一个健康的增长。”按照夏海钧的算法，在规模增长和控制土储的双重作用下，恒大能够每年实现0亿左右的现金余额。从土地储备的逐渐减少，来实现公司的控规模、降负债成了恒大最大的诉求。“在年，公司做了一个系统的调整和准备，就为了我们今天提出的高增长、控规模、降负债这么一个大的目标。”“一定在、、年三年实现我们全面高增长、控规模、降负债的发展目标，使我们在三年之后成为中国房地产企业中效益最好、土地储备均衡、发展潜力最大的一个公司。”恒大的新三年计划，目标似乎很明确。许家印的造车热情一个现象是，新能源汽车也成为恒大集团近两年业绩会中离不开的话题。年6月，恒大正式进入新能源汽车产业，这成为其除了大健康和文化旅游以外的又一多元化布局。至去年年初，恒大宣布了以地产为基础，以文化旅游、健康为两翼，以汽车为龙头的产业格局，并宣布5年内不再进入任何新的产业。但由于仍处在初期的投入阶段，恒大的新能源汽车业务免不了造成亏损。根据3月30日恒大健康披露的年业绩，由于新能源汽车业务尚属拓展投入阶段，恒大健康净利润全年亏损49.5亿元。据恒大集团财务总监潘大荣介绍，过去一年，恒大在汽车产业投入亿元，当中，第三方收购股权款82亿元、汽车基地土地支出22亿元、厂房机械支出15亿元以及研发费用支出22亿元。未来两年，恒大还将每年平均投资额亿元左右，总共在亿元。对于恒大造车的难，许家印说的很直白。他在业绩会上说，恒大是搞地产的，搞汽车，第一，不懂；第二，没经验；第三，要人没人，要激励没激励。一句话概括，就是什么都没有，一无所有。所以，恒大走了一条在他们管理层认为是“换道超车”的道路。许家印看来，恒大造车只能“换道超车”，而不是“弯道超车”，因为跟都跟不上。“你一定要跟着别人，都是世界顶级的大车企，几十年、一百多年的历史，规模实力非常庞大雄厚。所以说和他们谈‘弯道超车’是不可能的，跟都跟不上。怎么会能‘弯道超车’呢？”何为“换道超车”？恒大给出的答案是“买买买”。过去的一年，在新能源汽车领域，许家印不是在收购，就是走在收购的路上。从整车制造，到电池、轮毂、电机，无一不成为恒大的“囊中物”。据乐居财经了解，自年以来，恒大健康先后收购了瑞典电动车NEVS、电池企业卡耐股权、新能源汽车轮毂电机公司泰特股权，并入股瑞典顶级超跑柯尼塞格。“在核心技术上，我们能买的都买，能合作就合作了。现在不管是电机、电池等核心技术方面。”许家印希望通过这种“换道超车”的方式，实现新能源汽车核心技术的世界领先、产品品质世界一流、成本大幅下降的基本原则。他期望恒大新能源汽车能够大卖，甚至出“爆款”。他依然对恒大造车传达出极大的耐心、热情与自信。据了解，恒大正在同步研发14款新车型，而恒驰1号计划今年亮相全系列产品，将从年起在全国量产。“恒大依然是利润王”年，恒大集团实现核心业务净利润及净利润亿元、亿元，用许家印的话说，还是中国房地产行业利润前三大企业。夏海钧也表示：“实际上今年恒大实现的毛利润是亿，核心利润是亿。在我们现在公布的所有的房地产企业，是利润最好的公司之一。”乐居财经了解到，年排名前四大企业中，碧桂园年度净利润.02亿元，万科.3亿元，融创.56亿元。恒大集团实现的年度净利润，排在碧桂园、万科之后。对此，许家印解释称，“由于我们是提前交楼，所以说我们是可以调整，交毛利率高的和毛利率低的。那么年的话，我们是把打折比较大的、毛利比较低的，交的相对都比较多。”这导致了恒大集团利润的下降。恒大利润的下降，也被质疑是否能够完成对“战投”的利润承诺。关于“对赌”失败这一说法，夏海钧称，“其实我们在上市以前，跟战投没有任何对赌协议，我们只有在A股上市以后，才每年对投资者有一个经营的利润承诺。”这与深深房重组有关。如果重组成功，那么恒大会有一个利润承诺，前三年分别实现亿元、亿元以及亿元。三年合计是亿元的利润承诺。按照夏海钧的说法，恒大年利润也是主动调整的结果。按照恒大在、年实现的利润，“我们今年实现了亿，超额完成了我们亿元”。“如果我们实现多了，我们就给投资者多分钱，对我们以后的完成目标是有压力。所以在年，我们的目标就是完成了多亿就够了。”至于明年，夏海钧认为，恒大实现亿到亿的利润目标一点问题都没有。他认为，恒大目前已售未结转的还有4亿元，只要再卖亿，就可以完成全年0亿的经营目标，而如果按照10%净利计算，亿的目标能够轻易完成。“所以说恒大年实现利润目标，这是一点问题没有的。实际上，我们的目标还不只是0亿的规模，还要向亿迈进。”在夏海钧看来，恒大自年提出“利润王”以后，恒大利润一直很高。从此前一两百亿的利润到亿，甚至亿，夏海钧认为，恒大仍然是“利润王”，“明年我相信我们还会是利润最好的公司。”