11月30日

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本报特约评论员仲袁不久前，斯里兰卡总理拉尼尔在议会做了关于斯里兰卡中远期经济发展施政报告，否定了自“二战”以来奉行的政府主导经济发展模式，意味着这个印度洋岛国今后将会奉“新自由主义”为其经济政策的圭臬：强化市场机制在资源配置上的作用，解除政府在多领域的垄断，贸易与投资自由化，私有化与谨慎的宏观经济调控。

拉尼尔在报告中还提出了中期经济发展目标：创造万个就业机会，提高居民收入水平；发展乡村经济；创造更多的中产阶级等。抛开关于“政府主导型”与“新自由主义”经济发展模式优劣之争的纷扰，让我们来看看这份经济报告将会对科伦坡房地产市场未来发展带来怎样的发展机遇与挑战。

一、写字楼将迎来空前发展机遇

斯里兰卡年GDP总值约为亿美元，其中科伦坡约亿美元，约占GDP总产值65%。以上述比例计算万个新增工作岗位中科伦坡可获得约65万个新增工作岗位。以每个新增工作岗位需要8平米的办公面积计算，65万个新增工作岗位需要约万平方米的办公面积。假设其中20%的办公面积需求为甲级写字楼，以此推断科伦坡至年左右甲级写字楼的市场新增需求约为52万平方米。

据统计目前科伦坡甲级写字楼的总建筑面积约为30万平方米，出租率为95%，空置面积约为1.5平方米。52万平方米扣除空置面积后约为50万平方米左右，即至年年均市场缺口为10万平方米。

由上可见，科伦坡甲级写字楼市场的需求旺盛。相对于科伦坡竞争激烈的高端公寓市场来说，写字楼市场将会迎来空前的发展机会。

二、超市、商场及精品商店的需求将会持续看好

收入水平的提高意味着人均可支配收入的增加。消费增加是否一定会带动科伦坡商业地产，尤其是购物中心的需求？

讨论这个问题之前，让我们先看一下目前科伦坡“规模以上”已投入运营与拟建的购物中心（不包括独立超市、商场及临街店铺等）的数量与面积，目前科伦坡已建成的购物中心为8个，计划或在建的为8个，总面积达到,平方米。科伦坡人口为万人，考虑人口增长及按照兰卡旅游局预测年兰卡年旅游到港人数预计为万人，进行折算后年科伦坡人口总数约为万人，得出科伦坡目前人均购物中心面积为0.15m2。

新加坡人均购物中心面积约为0.67平方米。新加坡人均GDP（按照平价购买力计算）约为科伦坡的8.2倍。以新加坡作为参照物进行比较，科伦坡人均购物中心面积在0.m2-0.m2之间是比较合适的。由此可见，目前科伦坡“规模以上”的购物中心数量已经明显供过于求。但在科伦坡居民收入预期增加与旅游业蓬勃发展的背景下，超市、商场及精品商店的需求将会持续看好。

三、高端住宅需求上升

关于“中产阶级”各个国家与地区的定义多有不同，但中产阶级数量增加与居民收入增加对于房地产市场是利好消息是无疑的。中产阶级的增加将会对科伦坡房地产市场，具体来说住宅市场中中高端分市场产生影响。

数据显示，年至年兰卡新增住宅量约为5万套，其中新增中高端住宅数量约为套。预计至年还将近有3套左右的中高端住宅进入市场。科伦坡目前高端住宅年去化量约在套/年。也即意味着目前兰卡中高端公寓至年将有1套左右的中高端公寓的存量，去库存压力较大。根据兰卡住宅发展委员会的报告来看：年-年，兰卡住宅缺口总量约为万套。也即每年平均10万套住宅的缺口。

巨大的公寓市场需求与中高端公寓去库存压力不断增加之间的明显反差表明，从销售统计数据来看，兰卡中高端公寓的客户群体主要是兰卡侨民、国内高净资产人士以及少量的外国投资者。购买一套总价在1,万卢比左右的中低端公寓，要求家庭户均月收入要在38万卢比左右。这个收入水平按照兰卡总计万家庭计算，约有50万个家庭可以达到或超过这个水平。

鉴于上述分析，科伦坡目前总价万-1卢比/套的中低端公寓产品的市场需求很大也存在足够数量的具有购买能力的客户群体。预计将会有更多的兰卡本地与外资进入中低端公寓市场进行投资。

四、房地产面临的问题与挑战

拉尼尔的报告给投资者释放了积极的有利于吸引更多FDI投资的信息，但从目前来看，兰卡房地产市场尚存诸多问题与挑战。

首先人口基数与人口增长率比较低。不管是房地产行业还是其他行业，都需要有足够大的消费群体做支撑；

其次兰卡的城市化率水平（18.4%）还很低，甚至低于亚洲平均城市化率33%，这导致兰卡房地产业目前还没有形成上下游整个产业链的无缝衔接，房地产市场发育不完善进而造成足够数量高水平的咨询、设计、造价咨询、施工、市场营销等专业机构与人才的缺乏；

第三与房地产行业相关的包括土地、商业、酒店、公寓等市场研判所需的基础数据严重匮乏；

第四从兰卡房地产市场规模小，物业存量与开发总体量过小。从目前来看，因缺乏相关技术分析与配套政策支持，理应成为兰卡建立房地产出租业资金供给良方、同时为也为开发商提供更多融资渠道、降低财务成本的兰卡养老基金、社保基金与的房地产信托投资（REITS）尚未形成气候；

第五因受自身“债务融资型经济发展模式”的限制，今年以来卢比贬值已达到7.5%，“格外高”的负债模式与不稳定的卢比汇率将会影响投资者的信心；

第六目前科伦坡适合房地产开发的好的地块70-80%为国有，土地的定价与供给方式与数量垄断在政府手中。另以保护民族工业为理由的贸易保护主义也造成很多建筑材料的价格居高不下，无形中增加了科伦坡房产建设成本；

第七城市整体规划水平远远滞后于城市发展速度。过于粗放的城市总体规划方将会对后期的房地产开发带来很多混乱与不确定因素，也很难保证产品的宜居性。

但总体来看，兰卡房地产市场为新生事物，上述问题属于发展中的问题。对于新生市场发展机遇与挑战总是共存的，是一枚硬币的两面。从一些成功的跨国企业的案例中可以看出：具有战略眼光与国际视野，拥有品牌、技术与管理优势，能够整合与利用各种资源，尤其更够成功进行文化整合和人力资本整合，有丰富人才储备并且能够脱离一些意识形态的羁绊，不局限于单纯的经济利益，运用透明的市场规则竞争的企业最终才能够脱颖胜出。（完）

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